2025년 10월 15일, 정부는 또 한 번의 부동산 대책을 내놓았습니다. 이번 대책의 이름은 “10·15 부동산 시장 안정 종합대책”으로, 핵심은 집값 상승 억제, 공급 확대, 실수요자 지원 강화입니다. 하지만 10·15 부동산 대책이 발표되자마자 시장은 다시 혼란스러워졌습니다. “이제 사야 하나, 더 기다려야 하나?” “전세는 또 오를까?”
🏠 10·15 부동산 대책의 핵심 요약
이번 대책은 ‘투기 억제 + 실수요자 보호 + 공급 확대’라는 세 가지 축으로 구성되어 있습니다.
| 분야 | 주요 내용 |
|---|---|
| 세제 | 1주택 장기보유자 종부세 완화, 다주택자 양도세 중과 유지 |
| 금융 | 생애 최초 주택 구입자 LTV 90%까지 허용 (금액 한도는 6억 원) |
| 공급 | 2028년까지 전국 60만 호(수도권 35만 호) 공급 계획 |
| 청약 | 신혼부부·청년 특별공급 소득 기준 완화 및 가점제 개편 예고 |
| 임대차 | 전세사기 방지 강화, 보증보험 의무가입 확대 |
| 지방균형 | 비수도권 지역 도시혁신형 공공주택 시범사업 추진 |
🎯 이번 대책이 겨냥한 문제
최근 1년 사이 서울과 경기 일부 지역의 매매가와 전세가가 다시 상승세를 보였습니다. 특히 금리 인하 기대감이 커지면서 거래량이 소폭 늘자, 정부는 ‘투기 재유입’을 경계했습니다. 따라서 이번 대책은 다음 두 가지 목표를 명확히 하고 있습니다.
- 집값 급등 억제 및 투기 수요 차단
- 실수요자의 내 집 마련 부담 완화
하지만 시장의 반응은 엇갈립니다. 일부에서는 “공급 확대는 긍정적이지만, 실수요자에게 여전히 부담이 크다”는 의견이 많습니다.
😟 실수요자들은 오히려 더 혼란스럽다
정책 발표 직후, 커뮤니티에는 이런 글이 많았습니다.
“LTV 90%라고 해도 결국 빚으로 사는 건데…”
“금리 조금만 올라도 이자 부담이 너무 커요.”
“청약 가점제 완화는 말뿐 아닌가요?”
특히 2030 세대와 신혼부부는 더욱 혼란스럽습니다. LTV가 완화되긴 했지만, 총부채원리금상환비율(DSR)은 그대로이기 때문에 소득이 높지 않으면 실제 대출 가능 금액은 기대보다 낮습니다.
🧮 청약, 아직도 희망이 있을까?
이번 대책에서 청약제도는 ‘부분 개편’ 단계입니다. 정부는 2026년부터 가점제 완화와 청년·신혼부부 가점 보정제를 도입하겠다고 밝혔습니다. 즉, “무주택 기간이 짧아도 기회를 주겠다”는 방향입니다.
다만 구체적인 시행 시기와 가점 산정 방식이 확정되지 않아, 지금 당장 체감할 수 있는 변화는 없습니다.
💰 LTV 90%, 정말 실효성이 있을까?
표면적으로 보면 매우 파격적인 수치입니다. 하지만 세부 조건을 보면 다음과 같은 제약이 있습니다.
- 적용 대상: 생애 최초 주택 구매자
- 주택 가격 기준: 6억 원 이하
- 총 대출 한도: 5억 원 이내
- DSR(40%) 적용 유지
즉, 9억 원짜리 수도권 아파트는 여전히 부담스럽습니다. 중저가 주택에는 도움이 되겠지만, 서울 주요 지역에는 실효성이 낮다는 지적이 많습니다.
🏗 공급 확대, 믿어도 될까?
정부는 2028년까지 전국 60만 호(수도권 35만 호 포함)를 공급하겠다고 발표했습니다. 그러나 구체적인 부지 확보 계획은 아직 미비합니다. 특히 서울과 경기의 경우, 정비사업 지연과 지자체 인허가 문제가 여전히 걸림돌로 남아 있습니다.
전문가들은 이렇게 지적합니다.
“공급 계획은 많지만, 착공률이 낮다.
실제 입주까지 이어지는 공급이 되어야 효과가 있다.”
⚖️ 다주택자 규제는 강화
양도세 중과 유예는 2025년 말로 종료됩니다. 즉, 내년부터는 다주택자가 매도할 때 세 부담이 다시 커집니다. 이에 따라 일부 다주택자들이 연말 매도 러시를 준비할 가능성이 있습니다.
그러나 정부가 ‘시장 안정’을 이유로 추가적인 완화 조치를 내놓을 가능성은 현재로선 낮습니다.
🧨 전세사기, 완전한 방지는 아직 멀다
이번 대책에는 보증보험 가입 의무 확대와 피해자 주거안정 대출 한도 상향(최대 2억 원)이 포함되었습니다. 하지만 여전히 제도적 사각지대가 존재합니다. 특히 깡통전세나 전세권 미설정 계약의 경우, 피해 방지가 어렵습니다.
전문가 조언:
“전세 계약 전 등기부 확인, 보증보험 가입 여부, 집주인 세금 체납 확인은 필수입니다.”
📉 집을 사야 할까, 기다려야 할까?
결론부터 말하자면 모두에게 같은 답은 없습니다.
- 실거주 목적 + 안정된 소득 → 지금도 무리 없이 매수 가능
- 투자 목적 + 대출 의존도 높음 → 위험 신호
- 청약 가점 낮은 무주택자 → 특별공급 노림수 유지
- 전세 계약 만기 임박자 → 보증보험 필수 확인 후 갱신 판단
단기적으로는 가격 급등보다는 거래 절벽이 이어질 가능성이 높습니다. 정부가 시장을 강하게 조정하는 만큼, 급락보다는 횡보 또는 완만한 조정 국면이 예상됩니다.
💡 현실적인 내 집 마련 전략
| 상황 | 추천 전략 |
|---|---|
| 청년·신혼부부 | 특별공급, 청년주택, 전세형 분양주택 활용 |
| 자금 부족 | 중소형 구축 위주 검토, 교통 개선 예정 지역 우선 |
| 부모 지원 가능 | 증여세 공제 한도 내 증여 전략 병행 |
| 청약 가점 낮음 | 민간분양 전환형 임대주택 노려보기 |
| 고금리 부담 | 고정금리 전환 및 중도상환수수료 감면 확인 |
🔚 정책은 변하지만, 선택은 내 몫이다
10·15 대책은 “시장 정상화”라는 이름을 달았지만, 실수요자 입장에서는 여전히 불안한 상황입니다. 정책은 방향을 제시할 뿐, 개인의 삶까지 책임져주지 않습니다.
결국 중요한 건 정보에 휘둘리지 않고, 자신의 상황을 냉정히 보는 것입니다. 내 집 마련의 길은 여전히 쉽지 않지만, 방향을 알고 한 걸음씩 나아간다면 분명 기회는 옵니다.
💬 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 지금 집 사면 손해인가요?
A1. 무조건 아닙니다. 실거주 목적이라면 금리, 지역, 입지 조건에 따라 기회가 있습니다.
Q2. 청약은 계속 준비해야 하나요?
A2. 가점제 완화가 예정되어 있으므로 계속 준비하는 것이 유리합니다.
Q3. 전세 사기를 예방하려면?
A3. 등기부 등본 확인, 보증보험 필수 가입, 세금 체납 여부 확인은 기본입니다.
Q4. LTV 90% 대출 괜찮을까요?
A4. 상환 계획이 확실하다면 가능하지만, 금리 변동에 민감합니다.
Q5. 수도권보다 지방이 낫나요?
A5. 교통망 확충 지역 중심으로 장기투자 관점에서 검토해볼 만합니다.
Q6. 공급 60만 호, 믿어도 될까요?
A6. 발표는 긍정적이지만 실제 착공률이 관건입니다.